Kariera w nieruchomościach w Anglii: Rozmowa z Alicją Skuzą o wyboistej drodze do sukcesu i wyzwaniach branży

Alicja Skuza od ponad 9 lat działa na rynku nieruchomości w Anglii, rozpoczynając karierę jako property manager, a z czasem zdobywając wszechstronne doświadczenie w wynajmie, sprzedaży i sourcingu nieruchomości. Pracując z brytyjskim inwestorem, zarządzała portfelem ponad 150 nieruchomości, specjalizując się w kompleksowej obsłudze najmu i procesach eksmisyjnych, co pozwoliło jej odzyskać dziesiątki tysięcy funtów zaległych czynszów. Jej misją jest wspieranie landlordów, agentów i lokatorów w poruszaniu się po meandrach angielskiego prawa lokatorskiego, aby skutecznie i bezkonfliktowo rozwiązywać najtrudniejsze sytuacje.

Alicjo, co sprawiło, że postanowiłaś związać swoją karierę z nieruchomościami w Anglii, i jak wyglądały pierwsze kroki w tej branży?

Po przyjeździe do Anglii (niesamowite, że w listopadzie mija aż 10 lat od tego czasu!) zaczynałam, jak zresztą wiele naszych rodaczek, od zera. Nie miałam jeszcze do końca pomysłu, co chcę robić. I tak miałam bardzo duże szczęście, bo pierwszą moją pracą była praca jako Sales Assistant w sklepie z drogimi sofami na Finchler Road (których producentem była polska firma, a właścicielem sklepu Egipcjanin, który mieszkał przez chwilę w Polsce). Z racji tego, że już dość dobrze znałam język (choć to, co uczą nas w polskich szkołach często okazuje się mało przydatne w tzw. daily life). Potem była praca jako executive assistant dla pewnego Włocha na South Kensington. On kupował mieszkania w Polsce (którymi ja też zarządzałam i które wyszukiwałam) i miał też ich kilka w Londynie. Wtedy poczułam, że to jest moja przyszłość. Po rozpoczęciu pracy w dużej agencji nieruchomości w Londynie kolejne lata upłynęły na zdobywaniu doświadczenia i długich godzinach poświęconych rozwiązywaniu problemów landlordów i najemców.

Jakie kluczowe umiejętności zdobyłaś jako property manager i w jaki sposób pomogły Ci one w dalszym rozwoju kariery?

Kluczowa jest umiejętność organizacji czasu i ustalania priorytetów. Ciężko mi było uwierzyć, kiedy po 9 miesiącach pracy w agencji sprawdziłam w outlooku ile wysłałam maili. I wiesz, ile ich było? 17 tysięcy! Kiedy zajmujesz się ogromną ilością problemów w ciągu dnia, wracasz wykończona fizycznie (a czasem i psychicznie) do domu. W sumie wtedy to nie był dom tylko noclegownia, bo nie było mnie w nim po 12 h dziennie, a pracowałam wtedy także w niektóre soboty (które służyły głównie do nadrabiania maili).

Pracowałaś przez 4 lata z brytyjskim inwestorem zarządzając portfelem ponad 150 nieruchomości. Jakie były największe wyzwania, z którymi musiałaś się zmierzyć w tej roli?

Największym wyzwaniem było chyba wstrzymywanie się od komentarzy w zakresie decyzji podejmowanych przez mojego Klienta i jego syna (który był odpowiedzialny za zarządzanie remontami i niektórymi naprawami). Często nie miały one dla mnie sensu finansowego, były źle organizowane. Brakowało tam spójności w działaniu. Były sytuacje, kiedy dowiadywałam się, że mam się zająć długami lokatora z tytułu niepłacenia czynszu, kiedy ten dług sięgał już np. 5 tyś funtów. Na pytaniem czemu nie wspomniał o tym wcześniej (rozmawialiśmy codziennie), mówił, że był przecież taki zajęty innymi rzeczami. A potem cały czas powtarzał, że on nigdy nie ma pieniędzy i wszystko trzeba robić na już. Bardzo dużo nauczyłam się podczas tej współpracy. Oboje na niej zyskaliśmy. Ale wiedziałam, że on po 30 latach w biznesie już się nie zmieni. Jego syn powoli przejmował biznes, a był jeszcze mniej zorganizowany niż mój Klient. Dlatego to był dobry czas na zmiany.

Specjalizujesz się w znajdywaniu lokatorów i rozwiązywaniu problemów z najmem. Czy możesz podzielić się przykładami trudnych sytuacji, które udało ci się rozwiązać?

Znajoma z agencji działająca w Bristol miała klienta, którego mieszkanie chciała wynająć. Niestety w jednym z pokoi wciąż mieszkał lokator, który nie chciał się wyprowadzić. Landlord poprosił mnie o pomoc. Szybko okazało, że z uwagi na to, że pomógł kiedyś temu mężczyźnie i wynajął mu pokój jako lodger (gdyż tenże landlord sam w tym mieszkaniu kiedyś mieszkał wraz z rodziną), kiedy się wyprowadził i wynajął resztę pokoi, nie zadbał o odpowiednie dokumenty, wymagane przy wynajmie. Bez papierów i braku chęci lokatora do wyprowadzki sprawa była naprawdę ciężka. Udało mi się naprostować sprawy dokumentów i po 4 miesiącach landlord dostał z sądu potwierdzenie, że lokator ma się wyprowadzić. To był duży sukces, bo szczerze, wątpiłam, że to tak szybko się skończy. Pomogłam też wielu lokatorom, którzy mieli problem z tzw. dodgy landlords, bo to nie jest tak, że to tylko lokatorzy są tymi złymi. Jest wielu landlordów, którzy próbują wykorzystać słabszą pozycję lokatora lub fakt, że nie zna on wystarczająco dobrze języka angielskiego. Bardzo często udzielam darmowych porad na grupach na Facebooku i wiem, że wielu Polaków czuje się zagubiona w gąszczu tych przepisów. Ale mam też prostą zasadę – jeśli odpowiedz na Twoje pytanie zajmie mi do 1 minuty – porada jest za darmo. Jeśli wymaga zaangażowania czasowego i mojej fachowej wiedzy, proponuję płatną konsultację. Każdy powinien szanować ogrom pracy, jaki włożył w swoje kształcenie.

Prawo lokatorskie w Anglii może być skomplikowane. Jakie najczęstsze błędy popełniają landlordowie i jak im zapobiegać?

Po pierwsze landlordzi nie powinni śpieszyć się z wyborem tenanta. Rozumiem, że nikt nie chce mieć większych przerw pomiędzy lokatorami, ale to może naprawdę prowadzić do złych decyzji. Czasem lepiej nastawić się na to, że jako landlord prowadzący nieruchomość jak biznes, będziemy musieli pokryć z własnej kieszeni część kosztów, np. ratę kredytu za jeden miesiąc. To i tak mniej kosztowne niż utrzymywanie lokatora zalegającego z płatnościami, który dodatkowo może wyrządzić szkody w mieszkaniu. Miałam takich lokatorów (i to niestety była polska rodzina). Dałam im szansę, bo akurat w tym momencie życia było im trudno, a landlord naciskał, że to może będzie dobry wybór, bo tenant zrobi pewne prace wokół domu i w środku z racji tego, że był budowlańcem (oczywiście nie za darmo). Skończyło się na ciągłych wymówkach i opóźnianiu prac, niepłaceniu czynszu na czas, a potem sporych zaległościach w czynszu. Nie wiem, jak się to skończyło, bo zmieniłam wtedy pracę i przestałam dla niego pracować, ale mogę się tylko domyślać, że bez prawnika się nie obyło i landlord skończył z miesiącami niezapłaconego czynszu (robót dopilnowałam zanim nasza współpraca się zakończyła). To mnie też nauczyło, aby ufać w pełni swojemu instynktowi i nie dać się żadnym naciskom ze strony Klientów co do wyboru lokatora. Ustalam to teraz już na początku współpracy. I tłumaczę, że decyzja co do wyboru ostatecznie należy do nich po przedstawieniu przeze mnie za i przeciw wszystkich ofert. Ale jeśli mam wątpliwości co do kogokolwiek, to otwarcie o tym mówię, tak aby potem nie mieli oni do mnie pretensji. Nie zapominajmy, że wynajmując nieruchomość wynajmujemy ją na podstawie aktualnego stanu finansowego danego lokatora. Nikt nam nie zagwarantuje jaka będzie jego sytuacja po roku. Po to czasem warto wziąć tzw. rent protection insurance.

Jakie procedury wypracowałaś, które pomagają landlordom unikać problemów związanych z wynajmem i eksmisjami.

Przede wszystkim skupiam się na edukowaniu landlordów i tłumaczeniu, że nawet jeśli postanawiają wynająć swoją nieruchomość przez agencję, to na nich leży ciężar i odpowiedzialność zadbania o dokumenty, bez których eksmisja jest albo niemożliwa, albo bardzo utrudniona. Pokazuję im, jak ważny jest proces referencji lokatorskich i jakie są tzw. red flags na tym etapie. Ostatnio takie szkolenie dla landlordów odbyło się pod Manchesterem, w ramach konferencji Aspire & Inspire. Być może kolejne będzie w Londynie. Praktyka a teoria to dwie różne rzeczy. Polacy mają to do siebie, że lubią się chyba uczyć na własnych błędach. A czasem nie trzeba i lepiej posłuchać o błędach innych i wyciągnąć wnioski. Dla chcącego nic trudnego. Uwierz mi, jedna z kursantek na mój warsztat przyjechała z Southampton. Kiedy skończyliśmy warsztaty późnym niedzielnym popołudniem, czekało ją 230 mil jazdy autem. Byli też wspaniali kursanci z innych części kraju i jestem im niezmiernie wdzięczna, że mi zaufali, bo ja wiem, że kiedyś to zaowocuje, bo będą już przygotowaniu na te trudności wynikające z bycia profesjonalnym landlordem.

Obecnie skupiasz się na nieruchomościach komercyjnych w branży paliwowej. Jak różni się praca w tym sektorze od zarządzania nieruchomościami rezydencjalnymi?

Muszę powiedzieć, że przy zmianie pracy nie miałam bladego pojęcia, co ja tam dokładnie będę robiła. Było to wyzwanie już w samo w sobie, bo miałam do czynienia wcześniej z nieruchomościami komercyjnymi, ale głównie z perspektywy ich wynajmu (mój Klient -inwestor uwielbiał kupować budynki po byłych bankach, szczególnie na głównych ulicach w miastach). Po roku pracy w ty sektorze już się bardzo dużo nauczyłam, ale przede mną wciąż bardzo dużo wyzwań. Property management w residential to pestka w porównaniu z zagwozdkami prawno-finansowymi, z którymi spotykam się teraz. Ale ja lubię wyzwania! Lubię, kiedy każdy dzień przynosi coś nowego i wymaga ode mnie wejścia na wyższy poziom rozwiązywania problemu. Myślę, że wyzwaniem dla mnie było również przejście z pracy jako self-employed do pracy w korporacji. I szczerze? To była chyba jednak z najlepszych decyzji w moim życiu. Czuję się spełniona i czuję w końcu ten „work life balance”. Łatwiej jest mi też obecnie zarządzać czasem i stresem. Moja firma kładzie bardzo duży nacisk na zdrowie psychiczne. Mamy np. darmowy dostęp do aplikacji Headspace. BP prowadzi ciągły nabór pracowników (w tym oczywiście w roli asystentów na stacjach benzynowych w całej Anglii) poprzez platformę LinkedIn (czyli bezpośrednio). Uwielbiam spotykać na stacjach Polaków, bo bardzo często dochodzą oni w krótkim czasie, ciężką pracą oczywiście, do stanowisk managera lub zastępcy. Sama się czasem z siebie śmieję, że my Polacy pracoholizm mamy we krwi.

Prowadzisz stronę „Property Talks with the Blondie” na Facebooku. Jakie tematy najczęściej poruszasz i jaką rolę odgrywa ta platforma w Twojej pracy?

Idea była taka, że dostaje sporo newsletterów z istotnymi informacjami ze świata residential letting i PM (przede wszystkim po angielsku). Chciałam, aby istniało miejsce, gdzie zapracowani i mający niewiele czasu na czytanie ludzie znajdą najważniejsze informacje z branży. Oczywiście w planach był także kanał na Youtube, ale jak każdy wie, na prowadzenie social media potrzebne jest bardzo dużo czasu. Ja go nie mam już praktycznie wcale.

Twoim celem jest wspieranie landlordów, agentów i lokatorów. Jakie widzisz przyszłe trendy na rynku nieruchomości w Anglii, zwłaszcza w kontekście wynajmu?

Już teraz zauważalna jest tendencja wzrostowa w liczbie sprzedawanych mieszkań typu BTL (Buy To Let), szczególnie przez landlordów, którzy chcą wyjść z rynku najmu. Ta tendencja zapewne jeszcze się pogłębi wraz z wejściem w życie Renters’ Rights Bill (nazwa zmieniona przez obecny rząd z Renters’ Reform Bill). Nie ma jeszcze dokładnej dany, ale jej ogłoszenie jest nieuniknione. Co to zmieni dla wynajmujących? Moim zdaniem kolejne wzrosty cen wynajmu. W Londynie już teraz bardzo brakuje nieruchomości w nazwijmy to „normalnych cenach”, bo w mojej ocenie kwota £2000 za 2 bedroom flat w 4 strefie i to w kiepskiej jakości to nie jest cena, na która ludzi stać, a jest to w tej chwili już praktycznie norma. Coraz więcej ludzi wyprowadza się w tańsze rejony. I moim zdaniem jest to najlepsze rozwiązanie, bo ja rozumiem, że ludzie przywiązują się do miejsc, dzieci do szkół itd. Ale może my, jako najemcy powinniśmy czasem spojrzeć na to jak landlordzi – poprzez prostą tabelkę w excel, żeby zobaczyć, czy to się po prostu opłaca.

Kupując swoją pierwszą nieruchomość w UK na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Jeśli mówimy o nieruchomości dla siebie, to ja uważam, że im kredyt będzie mniejszy (nawet kosztem przeprowadzki), tym lepiej dla nas. Nie jestem zwolenniczką kredytów i uważam, że jest to globalny środek kontroli nad jednostkami.  W przypadku BTL (Buy To Let) pod uwagę należy wziąć: po pierwsze lokalizację. Czasem w tym samym mieście jedna ulica jest fajna i bezpieczna, a dwie ulice dalej mamy już dość szemrane towarzystwo i nieruchomości, które mogą być dużo taniej wyceniane przez bank. Po drugie – potencjał nieruchomości. Czy możemy ją w przyszłości rozbudować lub poprzez zrobienie remontu zwiększyć jej wartość? Po trzecie – zastanowić się, kto będzie w danym miejscu naszym potencjalnym lokatorem. Polacy mają tendencję do kupowania BTL pod siebie, a czasem lepiej kupić taką nieruchomość w miejscu, gdzie lokalny council ma bardzo duże braki i wynająć ją councilowi na kilkuletni kontrakt (byle był z opcją full repair and maintain, gdzie nie musimy nią zarządzać, ani robić remontów). Podobnie z remontem. Wkładanie pieniędzy w drogi remont i wyposażenie z mojej perspektywy to jeden z podstawowych błędów początkujących inwestorów.

Poza pracą w nieruchomościach pasjonujesz się podróżami i ogrodnictwem. Jak te zainteresowania wpływają na Twoje życie zawodowe i codzienne wyzwania?

Miałam moment w swoim życiu, kiedy przewartościowałam trochę swoje priorytety. Podróże stały się dla mnie opcją na fajne życie pełne wspomnień. Uwielbiam wyskoczyć czasem choćby na kilka dni do kraju lub miejsca, w którym jeszcze nie byłam. Podjęłam świadomą decyzję, że dla mnie ważniejsze są wspomnienia, niż planowanie pasywnego dochodu w wieku 50 lat. Mamy tylko jedno życie i to jest każdego indywidualna decyzja, jakie priorytety sobie obiera. Szanuje decyzje innych, bo nauczyłam się, że każdy bierze odpowiedzialność za swoje życie i działania. Nie oceniam innych i nie zazdroszczę. Życzę wszystkim zawsze sukcesów i uczę się od tych, którzy odnieśli jakiś sukces.

Ogródek to odskocznia codzienna. W lato to miejsce, gdzie spędzam przerwy w pracy (od roku pracuje w większości z domu, więc mogę). A pielenie ogródka to też dobry sposób na stres. W zeszłym roku udało mi się wyhodować truskawki i poziomki, a w tym borówkę amerykańską i dwa mini-pomidory koktajlowe (niestety zostały przeze mnie trochę zapomniane, stąd marne to były zbiory).

Jakie wydarzenia/konferencje związane z nieruchomościami w UK polecasz i dlaczego?

Od jakiegoś czasu jestem bardzo wybredna, jeśli chodzi o wszelkiego rodzaju eventy. Zanim gdzieś pojadę, muszę mieć jasno określony cel po co tam jadę. Właśnie wróciłam z 2 edycji konferencji Aspire & Inspire w Manchester (organizowanej przez Agę Moczyńską i Adriana Kucmina). Byłam tam prelegentką, ale jako uczestnik spotkania muszę powiedzieć, że była to jedna z najlepiej zorganizowanych konferencji, na której byłam w ostatnich latach. Piękny hotel, cudowna organizacja, dobre jedzenie, ale przede wszystkim interesujące wykłady i wspaniali ludzie (siedziałam prawie do 2 nocy na pogaduszkach, a następnego dnia prowadziłam warsztaty!). Nie mogę się doczekać kolejnej edycji w maju 2025. Poza tym mogę polecić eventy Asbiro Investors Club Sheffield, organizowane przez Dawida Dowbusza (na których to spotkaniach jest średnio 250-400 osób!). Można tam spotkać bardzo dużo ludzi (szczególnie z północy Anglii), którzy rozwijają swoje pasje do nieruchomości. Jest też wiele tak ciekawych spotkań, które niekoniecznie są związane z nieruchomościami. Ja wyznaję zasadę, że nigdy nie wiadomo, gdzie i w jakich okolicznościach możemy spotkać osoby, które wniosą coś do naszego życia i planów. Patrzmy też lokalnie, gdzie spotyka się Polonia i grupy angielskie. Polacy często obawiają się, że może ich angielski nie jest na odpowiednim poziomie, a te angielskie spotkania tematyczne są najlepszym miejscem na szkolenie języka i rozszerzanie sieci kontaktów. Networking w każdej postaci to sposób na rozwój! Jeśli już decyduje się gdzieś pojechać, to zawsze dzielę się tymi eventami na swoim profilu na Facebook. Do zobaczenia na którymś z nich!

Alicja Skuza

https://www.facebook.com/alicja.s85

info@aliciaskuza.com

Rozmawiała Irmina Przybyłowska