Renters’ Rights Bill i ban na Section 21 – co nas czeka w 2025 roku?

Od około dwóch lat wszyscy zainteresowani nieruchomościami bacznie obserwują zmiany związane z planowaną od lat reformą prawa lokatorskiego w Anglii. Poprzedni rząd był mniej więcej w połowie drogi do uchwalenia nowych przepisów, jednak projekt ustawy upadł wraz z przegraną konserwatystów w wyborach parlamentarnych w 2024 roku. Po dojściu do władzy Partii Pracy ustawa zmieniła nazwę z Renters’ Reform Bill na Renter’s Rights Bill. Chociaż jest to zmiana pozornie niewielka, sugeruje ona kierunek, w którym mogą zmierzać planowane zmiany. Można przewidywać, że w nowej ustawie znajdzie się jeszcze więcej przepisów chroniących lokatorów, przy jednoczesnym zwiększeniu obowiązków spoczywających na właścicielach nieruchomości.

Co to oznacza w praktyce dla landlordów i lokatorów? Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona, powstrzymałabym się od pesymistycznych przewidywań co do jej ostatecznej formy i wpływu na rynek. Nie ma jednak wątpliwości, że uderzy ona w tzw. dodgy landlords – czyli tych, którzy często wykorzystują niewiedzę lokatorów dotyczącą przepisów, oraz tych, którzy świadomie unikają odpowiedzialności, np. w zakresie utrzymywania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym.

Jednym z najistotniejszych elementów nowego prawa, który raczej nie ulegnie zmianie, jest usunięcie tzw. Section 21 z dotychczasowych przepisów. Czym jest Section 21? To forma wypowiedzenia (notice), które landlord może wręczyć lokatorowi (tenantowi, nie lodgerowi) w ramach tzw. no-fault eviction, czyli eksmisji bez podania powodu. Landlord może wystawić takie wypowiedzenie tylko w przypadku tzw. periodic tenancy (kiedy nasza umowa na czas określony, tzw. fixed term, wygasa, a my przechodzimy na umowę bezterminową), kiedy w umowie najmu znajduje się tzw. break clause, a także przed końcem umowy na czas określony (np. w przypadku umowy na 12 miesięcy landlord powinien wręczyć Section 21 notice co najmniej 2 miesiące przed zakończeniem umowy).

Zanim jednak landlord wystawi takie wypowiedzenie, musi spełnić określone wymogi. Bez ich spełnienia Section 21 może zostać uznane za nieważne (o czym wielu landlordów dowiaduje się dopiero po około 4 miesiącach od jej wysłania, gdy składają dokumenty do sądu, a następnie po kilku tygodniach otrzymują informację, że Section 21 była nieważna).

Jeśli jesteś tenantem lub landlordem, polecam obejrzenie filmu nagranego w 2023 roku przez organizację Shelter pomagającą lokatorom (wpisz w wyszukiwarkę: Is your section 21 invalid? Shelter Youtube). Jest to wartościowy materiał zarówno dla lokatorów, jak i właścicieli nieruchomości.

Nowa ustawa zakłada, że w przypadku, gdy lokator nie sprawia problemów, nie ma zaległości w płaceniu czynszu, a właściciel nieruchomości nie planuje jej sprzedaży, nie będzie on mógł takiego lokatora, krótko mówiąc, się pozbyć. Większość organizacji zrzeszających landlordów w Anglii bije na alarm, ostrzegając, że może to spowodować znaczne wycofanie inwestorów z rynku BTL (Buy To Let), wzrost cen wynajmu oraz duży spadek liczby dostępnych nieruchomości na wynajem.

Jak będzie w rzeczywistości? W mojej ocenie wszystko zależy przede wszystkim od tempa, w jakim nowe przepisy zostaną wprowadzone. Mówi się o wiośnie 2025 roku, ale widząc, jak nowy rząd postępuje z budżetem, czy landlordzi powinni się obawiać wprowadzenia tych przepisów z dnia na dzień? Tego nikt nie wie. Wiadomo jednak, że sądy są zupełnie nieprzygotowane na zmiany. Już teraz w dużych miastach, takich jak Londyn, proces eksmisji (od momentu wystawienia Section 21 do wizyty komornika) trwa średnio 6-14 miesięcy. Niektórzy czekają 6 miesięcy na samych bailiffs (komorników).

Skąd te opóźnienia? Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości, 30 230 landlordów rozpoczęło w 2023 roku postępowania sądowe o eksmisję bez podania powodu (Section 21 no-fault eviction), co oznacza wzrost o 28% w stosunku do roku poprzedniego. Duże znaczenie ma tu fakt, że landlordzi często wysyłają dokumenty zawierające błędy. Pomijając sytuacje takie jak ta mojej klientki, która wysłała czek razem z dokumentami – czek prawdopodobnie wypadł podczas otwierania przesyłki w sądzie, co skończyło się tym, że po trzech tygodniach odesłano dokumenty z informacją o brakującym czeku. Na szczęście poinformowano ją, że opłatę może uiścić telefonicznie, co uczyniła (choć nie jest to możliwe we wszystkich sądach, dlatego zawsze warto zadzwonić lub wysłać e-mail, zanim podejmiemy kroki).

Moim zdaniem nowe przepisy zapewnią większe bezpieczeństwo lokatorom, którzy, nie oszukujmy się, są obecnie przerażeni nie tylko drastycznie rosnącymi cenami najmu, ale także możliwością dowolnego podniesienia czynszu przez właściciela. Często spotykaną praktyką jest, że lokatorzy są zmuszani do płacenia wyższego czynszu, mimo braku jakiegokolwiek zainteresowania ze strony landlorda podniesieniem standardu nieruchomości (i nie mówimy tu o luksusach, ale o zapewnieniu, że lokator, płacąc £1600 miesięcznie, nie mieszka w warunkach nieodpowiadających nawet podstawowym standardom bezpieczeństwa). Z drugiej strony, my jako lokatorzy musimy pamiętać, że wszelkie ulepszenia nieruchomości (improvements), które wykonujemy bez wiedzy lub pisemnej zgody właściciela, pozostają naszą sprawą, także pod kątem finansowania. Co więcej, mogą prowadzić do sytuacji, w której po zakończeniu najmu landlord odmówi zwrotu depozytu, argumentując, że nie wyraził zgody na prace i żąda przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego. Dlatego zawsze warto uzyskać pisemne potwierdzenie na planowane zmiany (najlepiej poprzez e-mail, a nie SMS).

Przez kilka lat zajmowałam się sprawami tzw. deposit disputes oraz przeprowadzałam inspekcje w ramach tzw. check-in i check-out. Niestety, zauważyłam, że wielu lokatorów nie zna swoich praw i obowiązków. Na szczęście jest wielu właścicieli, którzy dbają o zadowolenie swoich lokatorów i traktują nieruchomość jak własny dom. Niestety, tych, którzy będą próbowali obciążyć lokatora za każdy element wykraczający poza tzw. fair wear and tear, jest po prostu więcej.

Wracając do ustawy Renters’ Rights Bill-  jej podstawowymi założeniami są:

• Poprawa bezpieczeństwa najemców
• Zapewnienie przystępności cenowej
• Podnoszenie standardów mieszkaniowych
• Eliminacja praktyk dyskryminacyjnych
• Tworzenie bardziej przejrzystego system

Co to będzie oznaczało dla landlordów?

• Zniesienie umów na czas określony: lokatorzy będą mogli dać 2 miesiące wypowiedzenia w każdym momencie.
• Restrykcje w kwestii podnoszenia czynszu: podniesienie będzie możliwe jedynie raz do roku i nie będzie mogło odbiegać od ceny rynkowej
• Brak możliwości tzw. biddowania czyli przebijania ceny z ogłoszenia przez lokatorów, celem zwiększenia swojej szansy na wynajem
• Stworzenie tzw. Property Portal, gdzie każdy landlord będzie się musiał zarejestrować.
• Zgoda na zwierzęta w nieruchomości: o ile nie zabrania tego lease, landlordzi będą mieli bardzo ograniczone możliwości odmówienia lokatorom posiadania zwierzęta (ale w zamian za to będą mogli zarządzać np. ubezpieczenia na czas trwania umowy – tzw. pet insurance.

Czy zatem ta ustawa jest sama w sobie tak zła, jak często przedstawiają to niektóre, pro-landlordzkie organizacje? Jako osoba, która od lat współpracuje z landlordami w zakresie wynajmu nieruchomości w Londynie w opcji Let Only (czyli nie zarządzam nieruchomościami, ale znajduję najlepszych lokatorów), uważam, że wiele elementów tej ustawy jest po prostu potrzebnych w związku z sytuacją na rynku wynajmu. Od ponad dwóch lat obserwuję, że rodziny z dziećmi oraz zwierzętami (zwłaszcza samotni rodzice) zderzają się z rzeczywistością i nie mogą znaleźć agencji, która wynajmie im nieruchomość. Lokatorzy na benefitach (gdzie często jest to jedynie dodatek, ponieważ ci lokatorzy normalnie pracują, niestety często jako samozatrudnieni) są dyskryminowani, co powoduje ogromne obciążenie lokalnych rad (councils).

W związku z tym, że większość rad w ciągu ostatnich 10-15 lat wyprzedała znaczną część swoich mieszkań komunalnych, osoby oczekujące na lokale mieszkalne nie mają szans na ich uzyskanie w rejonie, w którym zamieszkiwały dotychczas. Znane są już praktyki rad, które proponują lokatorom wyprowadzkę np. do mniejszych miejscowości nadmorskich, gdzie dostępnych jest znacznie więcej nieruchomości komunalnych.

Co do kosztów wynajmu, niestety jestem dość pesymistycznie nastawiona do tej kwestii. Uważam, że czynsze będą nadal rosły z uwagi na mniejszą liczbę lokali na rynku. Być może dla wielu osób będzie to dobry moment na przemyślenie swoich planów i możliwości na kolejne pięć lat. Zauważyłam, że ludzie bardzo często boją się zmiany miejsca, tłumacząc to pracą oraz tym, że dzieci chodzą do szkoły. Rozumiem to, ale z drugiej strony znam osoby, które na przykład wyprowadziły się mimo strachu z Londynu i okazało się, że była to jedna z lepszych decyzji, jakie podjęły. Głównie dlatego, że nagle odkryły, że można znaleźć miejsce, gdzie jest praca, a dzieci mogą bawić się na podwórku z rówieśnikami bez obaw, że coś im się stanie – prawie jak w Polsce.

Z punktu widzenia landlordów może warto wykorzystać lata 2025-2026, kiedy sporo inwestorów będzie wychodzić z rynku, na zakup nieruchomości w mniejszych (a przez to tańszych), ale bezpiecznych i dobrze skomunikowanych miasteczkach.

Osobiście nigdy nie doradzam ludziom, co mają zrobić w kwestii zakupu nieruchomości, ponieważ uważam, że od tego są doradcy podatkowi i brokerzy, którzy zawsze sprawdzają możliwości finansowe danej osoby na podstawie jej konkretnej sytuacji. Z punktu widzenia wynajmu moje stanowisko jest jasne: taniej już nie będzie. Wygranymi na rynku są w chwili obecnej ci, którzy wiele lat temu uzyskali prawa do zakupu swoich mieszkań komunalnych. Te czasy raczej nie wrócą, ponieważ obiecanki kolejnych rządów mają się nijak do rzeczywistych cen zakupu nieruchomości. Tzw. affordable housing to dla mnie mrzonka, zwłaszcza w dużych miastach. Podobnie jak nigdy nie byłam i nie będę zwolenniczką tzw. shared ownership, które jeszcze bardziej uwiązują ludzi, ponieważ osoby takie są związane zarówno kredytem, jak i czynszem, który płacą deweloperowi, a czasem nawet nigdy nie będą w stanie wykupić swojej nieruchomości w 100%.

Co zatem robić? Nie pozostaje nam nic innego, jak poczekać na to, jak Renters’ Rights Bill ostatecznie będzie wyglądać i kiedy zostanie wprowadzona. W co, moim zdaniem, zawsze warto inwestować, to w swoją edukację i rozwój zawodowy, co może zwiększyć nasze szanse na uniezależnienie się od systemu kredytowego (oczywiście w perspektywie długofalowej) i od konieczności wynajmu. Są i tacy, którzy wolą wynajmować, bo w każdym momencie mogą po prostu zmienić miejsce, czy kraj zamieszkania. Każdy z nas wyznacza sobie drogę i priorytety. I każdy bierze odpowiedzialność wyłącznie za swoje decyzje.  Ja ze swojej strony zapraszam do kontaktu zarówno tenantów, jak i landlordów zainteresowanych tematyką nieruchomości w Anglii. Jeśli zbierze się grupa chętnych, zorganizuję szkolenie dla lokatorów (najprawdopodobniej w wersji online, aby osoby spoza Londynu miały okazję dołączyć) oraz landlordów – tym razem w Londynie. Szkolenie w Manchesterze, które robiłam w ramach konferencji Aspirę & Inspire, było niesamowite. Mam nadzieję, że uda się zrobić podobne w Londynie w styczniu lub lutym 2025.

Alicja Skuza

https://www.facebook.com/alicja.s85

info@aliciaskuza.com