Przydatne wskazówki dla osób zainteresowanych kupnem nieruchomości w UK

Freehold vs leasehold
W Wielkiej Brytanii masz możliwość zakupu nieruchomości na dwa sposoby: freehold lub leasehold.

Freehold, czyli wykupienie nieruchomości na własność
Gdy kupujesz nieruchomość na własność, stajesz się właścicielką/-em nieruchomości i gruntu, na którym nieruchomość jest postawiona, na nieograniczony czas. Zgodnie z ustawą o lotnictwie cywilnym z 1982 r. oznacza to również, że masz prawa do „przestrzeni powietrznej” nad swoją własnością do wysokości ok. 500 stóp.

Leasehold, czyli dzierżawa
Jeżeli kupujesz leasehold, oznacza to, ze wydzierżawiasz nieruchomość i nie jesteś właścicielem gruntu, na którym jest ona zbudowana. W ten sposób jesteś właścicielem nieruchomości przez określony czas, który może wynosić kilka lat, dekad lub stuleci, w zależności od dzierżawy. Jeśli Twoja dzierżawa wygaśnie, technicznie rzecz biorąc, nieruchomość wraca do posiadacza prawa własności.

Większość mieszkań jest sprzedawana jako nieruchomości dzierżawione, a posiadaczem praw własności jest zazwyczaj firma budowlana, która je sprzedała. Jeśli kupujesz mieszkanie, które jest wydzierżawione, to po przeprowadzce możesz być w stanie wykupić część prawa własności, jednak nie w każdym przypadku taka możliwość jest gwarantowana.

Warto również wspomnieć, że dzierżawa, która jest krótsza niż 80 lat, w praktyce jest postrzegana jako problematyczna. Oznacza to, że może być Ci bardzo ciężko uzyskać kredyt hipoteczny, jeżeli Twoja dzierżawa ma objąć okres krótszy niż 80 lat. Jeśli więc rozważasz zakup dzierżawy, najlepiej poszukaj nieruchomości, na której pozostało ponad 90 lat.

W sytuacji, w której wydzierżawiasz mieszkanie w bloku, możesz być również odpowiedzialna/-y za wpłacanie regularnych składek na fundusz, z którego utrzymywane są części wspólne, takie jak klatka czy plac zabaw. Często te składki są przeznaczane na pokrycie niespodziewanych kosztów związanych z remontami, które są wykonywane na terenie nieruchomości. Aby nie dać się oszukać, warto poprosić właściciela nieruchomości o wykazanie rachunków związanych z remontami. Długoletni dzierżawcy, którzy płacą składki komunalne w Anglii i Walii, mają ustawowe prawo umożliwiające zakwestionowanie nieracjonalnych opłat za usługi, mogą oni również podważyć jakość wykonania pracy. Jako dzierżawca możesz wnieść wniosek do Trybunału Pierwszego Szczebla lub Trybunału ds. Wyceny Dzierżawy, jeżeli mieszkasz w Walii.

Kupno mieszkania w nowym apartamentowcu

Jeżeli planujesz kupno mieszkania w nowym apartamentowcu, powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę na to, czy developer wymaga opłaty za rezerwację mieszkania – jest to jeden z dodatkowych kosztów, o którym często zapominamy. Jeśli mieszkanie, które chcesz kupić, jest w trakcie budowy, przed podpisaniem umowy warto skorzystać z obszernej ankiety, którą wykonuje inspektor ds. budowlanych, aby dowiedzieć się, czy są jakieś wady lub problemy, które mogą opóźnić wprowadzenie się do mieszkania.

Możliwości przy zakupie nieruchomości przez dwie osoby

• Joint tenancy – wszyscy właściciele mają jednakowe prawo do całej nieruchomości i nie posiadają indywidualnych udziałów. Jeśli zostanie ona sprzedana, są oni uprawnieni do równego podziału wpływu z transakcji. Jeżeli kupujecie nieruchomość jako „joint tenants” i planujecie kredyt hipoteczny, będziecie zobowiązani do wzięcia wspólnego kredytu, ponieważ obydwoje
  jesteście w 100% właścicielami nieruchomości. W przypadku śmierci jednego ze współwłaścicieli jego udziały automatycznie przechodzą na drugą osobę. W Szkocji ten rodzaj własności określa się jako „joint owners with a survivorship clause”.
• Tenancy in common – właściciele mogą posiadać nierówne udziały w nieruchomości, którą kupują. Jest to lepsza opcja dla par, które chcą wspólnie nabyć nieruchomość, ale ich wkład w zakup jest różny, w związku z czym chcieliby to odzwierciedlić jako różnicę w udziałach. Aby uniknąć sporów w przyszłości, konieczne jest, by podział udziałów w nieruchomości był wyraźnie uzgodniony i zapisany w akcie zaufania („deed of trust”), który powinien zostać podpisany przez współwłaścicieli i przechowywany w bezpiecznym miejscu. Należy podkreślić, że akt zaufania można później zmienić tylko za obopólną zgodą stron. W przypadku śmierci jednego ze współwłaścicieli, udziały nie przechodzą automatycznie na drugą osobę. Zostaną one przekazane w oparciu o zapisy w testamencie.
• Małżeństwa / partnerzy cywilni – warto wspomnieć, że małżonkowie, którzy nie są właścicielami nieruchomości, ale którzy w niej mieszkają i uznają ją za swój dom małżeński, mają możliwość pozostania w nieruchomości, nawet gdy właściciel nie wyraża na to zgody i chce ją sprzedać. Ustawa o prawie rodzinnym z 1996 r. pozwala małżonkowi lub partnerowi, który nie jest właścicielem domu, na pozostanie w nieruchomości, dopóki nie dostanie on nakazu sądowego, który będzie kazał mu się wyprowadzić, lub dopóki nie wyrazi on zgody na jej sprzedaż. Prawo to dotyczy tylko małżonków lub partnerów cywilnych.

Mam nadzieję, że dzięki tym informacjom proces zakupu nieruchomości będzie przyjemniejszy i łatwiejszy.

O autorce:
DOMINIKA WLODARSKA
Jestem magistrem prawa i biznesu ukończonego w University of Law w Londynie. Aktualnie pracuję jako aplikantka w międzynarodowej firmie prawnej, gdzie wykorzystuję swoje doświadczenie zdobyte w ministerstwie bezpieczeństwa i KPMG (Londyn).
W wolnym czasie przekazuję swoją wiedzę innym, m.in. na swoim prawnym profilu na Instagramie, ponieważ uważam, że Polacy mieszkający poza granicami kraju powinni się wspierać.
Instagram: beawareofyourrights